周家兵（深圳东方华策企业管制究诘公司总司理）开云体育(中国)官方网站
据接洽统计数据，咫尺深圳、东莞的工业厂房空置率不低。最近，笔者与深圳、东莞的十多位厂房房主（含二房主）和企业主一齐，对两地的几个工业区进行实地窥探，并就何如裁减厂房空置率的问题张开议论。现将各方不雅点归纳为如下三个方面，供大师念念考。
一是，有些工业园区的基础要领亟待赞赏和更新。比如，工业区的场院地坪需要加固，有些残败和安全隐患需要实时整改。电力要领老化需要更换，变压器等配套需要得志新入驻企业的需要，但这笔用度相对较高，房主和承租企业齐不想在前期插足太多，是以在确保电力供给智力方面，容易形成僵执格局。互联网期间的网罗速率和通讯信号问题，波及光纤的铺设、5G通讯基站掩盖等层面。在深圳不雅澜、龙岗宝龙和东莞的塘厦、企石、横沥等地调研发现，在某工业区的某个厂房内，中国迁移的电话和网罗信号简直唯唯独格，且还不逍遥。便捷职工活命的配套条件也要改善。一些厂区的消防要领是本世纪初建成的，其时相宜要求，但跟着期间变迁，有些也曾弗成得志当下消防安全要求。
二是，租借方式可以优化迁移，从而把房钱实着实在降下来。之前，按建筑面积磋商房钱是行业老例，但外部环境和商场均发生变化，老例靠近挑战。而今，有不少企业雇主要求按照使用面积来磋商房钱，且每个月的管制费也按照施行使用面积来磋商。深圳龙岗宝龙片区有位二房主，理财过一位私营企业主，现场用激光尺亲测。在取得收支无几的结果后，他惬心不绝洽谈租约。其时指导他们看场合的办当事人谈主员，心生不爽，向房主响应。房主躬行打电话约企业主过来喝茶谈事。房主情愿企业主的诉求，同期暴戾，但愿交房钱方式由月缴改为年缴，情愿的话房主惬心在公约里注明5年内不涨房钱。谈妥后，房主雇主主动暴戾把房钱零头抹掉。最终，两边蓬勃地缔结租借公约。
三是，房主累计涨租的惯性念念维要改成随行就市。夙昔，租厂房有个沿袭成习的章程，那便是每年递加3~8个百分点，这种累加涨租当今行欠亨了。不但不涨租，有的承租方还要求在公约中写上随行就市字样，并补充租期内房钱只降不涨的条件。在调研中咱们还看到，有的租借公约里明确注明，公约到期后续租，弗成产生任何其他参差不齐的用度，如茶水费、转让费等等。另一方面，房主也要求企业主，在企业发展壮大后，应尽量留在本园区内发展。房主惬心尽量匡助企业连忙管制扩大分娩场合问题。有资源的房主，以至接洽当地政府职能部门究诘，并匡助引进的企业享受到当地政府给予的优惠政策，通过提供协助服务留下企业。
纵不雅上述三方面，咱们发现房主和企业主无形之中形成利益共同体，一荣俱荣，一损俱损，彻底有别于之前的业态。夙昔是房主处于强势地位，面对潜在的房钱飞腾压力，企业野心者肃静承受。也曾有企业雇主叹惋，一年忙到头，生意还可以，便是没赚到什么钱，仔细一算，原本是替房主在打工。如今，这个格局有望扭转。厂房租借占企业野心资本要范围在合理的比例之内。房主也应该参考银行利息收益率，磋商好物业的出租收益率。两边利益均衡，形成互相成就的共赢态势。这需要两边与时俱进，更正念念维，友好协商，共同培育面前大环境下的商场健康发展业态。
以上是基于供需基本均衡的前提下，房主和租借企业主共同向着考究发展态势共赢的举措。然而，现实的买卖环境中，工业厂房在期间的发展变化中出现多余的问题。这就不是进步服务、降价和完备要领能管制的，它属于结构性问题。
追思到上个世纪末和本世纪初，在阿谁“三来一补”和分娩加工制造型企业突飞大进的期间，工业厂房的多数确立相宜其时的商场需求。2008年后，跟着中国制造 “腾笼换鸟”和产业升级迭代的鼓吹，以及中国第三产业的迅猛发展，一些分娩制造型企业接续搬迁到东南亚国度。中国内地工业厂房的功能，需要当令作念一些更正和迁移。
在本次实地访问中，咱们欣慰地看到，有些工业区也曾作念出了积极的更正。
更正一，将厂房纠正为仓库。其功能不单是是工业品的储存、盘活和发货基地，也可以是农居品(000061)的仓库，比如生鲜瓜果等冻库。快速普及的冷冻锁鲜时候与这些农居品仓库联手，为中国农居品的运动提供了很好的硬件撑执。与时俱进，多方受益，共同耕作买卖模式的冲破。如今电商直播销售，后台大数据的运算分析，企业会凭据这些精确的数据，在宇宙各地成立物流仓库，一但客户下单，就能急速投递。其中，就有厂房纠正为物流仓库的功劳。咫尺，在深圳龙岗、龙华、西乡、福永，东莞的石龙、樟木头、塘厦等地，也曾有工业厂房生效转型为电商物流仓库。
更正二，将厂房升级纠正为买卖用途。若工业区所在的地段处于相对繁荣或交通便利的区域，这类工业厂房被重新装修，就能回荡成买卖用途，它们能替代城市中心位置的商务写字楼，其房钱比厂房高，却比写字楼低好多，空洞性价比的上风就很彰着。也有把厂房一二楼改形成大型餐饮店，如大排档海鲜城、某连锁品牌湘菜馆等。夙昔工业区有多数绿化和旷地，适合优化成泊车场，就为花费者提供了便利。如，在深圳的龙华大浪，东莞的塘厦等地，一些地舆位置相对处在城市中心或副中心，又莫得被拆迁征地的工业区，纠正后买卖氛围很好，也便捷了近邻的住户。这种纠正后的效用时时可以，联系于高堂大厦来说，唯独五六层高的厂房，让东谈主的行动变得没那么密集。非论处事如故花费，东谈主们的样式会相对节略，没那么压抑与拥堵，最彰着的刚正是每天毋庸列队等电梯上楼。
更正三，公寓式的居住和自助式酒店。5G让电商直播如虎添翼，取得迅猛发展。从业东谈主员的霎时连系，城市高中端写字楼房钱高，截止多。那么，原有的工业厂房纠正后，外不雅可以、内在便利和价钱合适，就能切中这个群体的需求。以至可以把直播间、样品间和办当事人谈主员的居住一体化。有的工业区重新建起了公用食堂，便捷园区内部的办当事人谈主员二十四小时就餐。这类纠正有个相当好的上风，便是厂房的结构，空间可以跟着需求面积解放组合，层高空间也够，跟物流对接也很便利，有些从业者挑升寻找这类物业租借。这个需求点刚好被头脑活泼的房主捕捉到，他们实时跟上期间发展的节拍，成绩这个期间的另一种红利，由此实现共赢的格局。这种更正带来的挑战之一是，从业东谈主员流动性较高，关于物业提供方和管制方的房主来说，应变智力要求很强，关于以往有那种“一劳久逸”念念维的房主而言，有个磨合期。这类更正适宜“房二代”，房主和承租东谈主齐是年青东谈主，很容易实现共鸣，产生共鸣，租客需乞降房二代辩论大概节略的互相显明。他们的勾通至极顺畅，供需关系处理得会很融洽。
更正四，打形成文化艺术空间。这种模式的纠正时时带有公益性质，被地点下层政府或有天禀的社团租借，为某个行业、东谈主物、某种艺术边幅的IP进行专项打造，为市民提供精神层面的享受和家门口的艺术训诫氛围，如某名东谈主艺术馆，某某创作室，某展览馆等等。也有大中型企业、上市公司确立我方的博物馆，如自行车博物馆，企业居品发展史藏馆等等，这类纠正多数带有一定的情感，其底色是把艺术、馆藏等子民化，但愿大概通过文创边幅走进大师视线，服务更多的市民一又友。但其商场回馈速率较慢和盈利智力有限，让这类纠平方常需要某中间商（经纪公司）看成依托，进行招商、管制和运作，其执续性让房主时时会有些费神。咱们看到一些文创类的网红打卡地，在急速爆火之后，又很快地千里默下去，时时便是这类纠正模式的运作结果。
跟着期间的发展，也曾的产物若弗成得志新时分的需要，那么就应该作念出更正，这种更正最初应该从法律法则方面入辖下手——在合规性的前提下，作念出正向交流和迁移。面对大变局，地点职能部门、房主和承租方齐应该具备商场念念维，从需求端起程，进行更正和优化。工业厂房在大期间布景下，完成它该有的责任。在发展程度中出现新需求，意味着新的责任来了，接洽主体要勇敢、理智地赐与弃取，实时迁移战术战术，在承担责任的同期寻求新的期间红利。
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